Mietzinserhöhung anfechten in der Schweiz – so wehrst du dich richtig
Nicht jede Mietzinserhöhung ist rechtens. In der Schweiz muss der Vermieter strenge Formvorschriften einhalten – insbesondere das amtliche Formular nach OR 270b – und du hast nur 30 Tage Zeit, dich bei der zuständigen Schlichtungsbehörde zu wehren. Dieser Beitrag zeigt, wann eine Erhöhung anfechtbar oder sogar nichtig ist und wie du vorgehst.
Formvorschriften in der Schweiz: amtliches Formular ist Pflicht
Eine Mietzinserhöhung muss der Vermieter in der Schweiz mit einem amtlich genehmigten Formular (das die Erhöhung offiziell ankündigt) und mit Begründung mitteilen (Art. 269d OR). Die Mitteilung muss mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen. Fehlt das amtliche Formular oder die Begründung, ist die Erhöhung nichtig – sie entfaltet also gar keine Wirkung.
Nichtig ≠ anfechtbar
Eine formell fehlerhafte Erhöhung ist nichtig: Du musst sie nicht einmal anfechten, sie gilt rechtlich nicht. Eine formell korrekte, aber inhaltlich überhöhte Erhöhung musst du dagegen fristgerecht anfechten.
Frist: 30 Tage ab Erhalt (Art. 270b OR)
Eine formell korrekte Erhöhung kannst du in der Schweiz innert 30 Tagen seit Erhalt der Mitteilung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde deines Kantons anfechten (Art. 270b OR). Diese Frist ist zwingend – verstreicht sie, gilt die Erhöhung grundsätzlich als akzeptiert.
Kantonale Schlichtungsbehörden
Zuständig ist die Schlichtungsbehörde in Mietsachen am Ort der Mietsache – jeder Kanton organisiert diese Behörden selbst, oft unter Bezeichnungen wie Schlichtungsbehörde, Mietgericht oder Schlichtungsstelle. Das Verfahren ist in Mietsachen grundsätzlich kostenlos (Art. 113 ZPO). Wie du die zuständige Stelle findest und das Verfahren abläuft, erklärt der Beitrag Schlichtungsbehörde in Mietsachen.
Wann ist eine Erhöhung anfechtbar?
Anfechtbar ist eine Erhöhung, wenn sie missbräuchlich erscheint (Art. 269/269a OR), zum Beispiel:
- Sie ist nicht durch einen gestiegenen Referenzzinssatz oder andere zulässige Gründe gedeckt.
- Der Vermieter erzielt einen übersetzten Ertrag (überhöhte Rendite).
- Die geltend gemachten Kostensteigerungen oder Mehrleistungen sind nicht belegt oder überhöht.
- Die Teuerung wird über die zulässigen 40 % des LIK hinaus überwälzt.
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Formular und Frist prüfen
Kontrolliere, ob ein amtliches Formular mit Begründung vorliegt und wann es eingetroffen ist. Notiere die 30-Tage-Frist.
- 2
Begründung bewerten
Prüfe, ob die Erhöhung durch Referenzzins, Kosten oder Mehrleistungen gedeckt ist – oder ob sie überhöht erscheint.
- 3
Anfechtung einreichen
Reiche die Anfechtung fristgerecht (30 Tage) und schriftlich bei der Schlichtungsbehörde deines Kantons ein.
- 4
Schlichtungsverhandlung
Im kostenlosen Schlichtungsverfahren wird eine Einigung gesucht. Scheitert sie, erhältst du die Klagebewilligung.
Während der Anfechtung weiterzahlen
Zahle bis zum Entscheid grundsätzlich den bisherigen (tieferen) Mietzins weiter und dokumentiere alles. So vermeidest du einen Zahlungsverzug.
Wie lange habe ich Zeit, eine Mietzinserhöhung anzufechten?
30 Tage ab Erhalt der Mitteilung. Die Anfechtung erfolgt bei der Schlichtungsbehörde (Art. 270b OR).
Wann ist eine Mietzinserhöhung nichtig?
Wenn sie nicht mit dem amtlich genehmigten Formular und einer Begründung mitgeteilt wurde oder die Frist (mind. 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist) nicht eingehalten ist. Eine nichtige Erhöhung entfaltet keine Wirkung.
Muss ich den erhöhten Mietzins während der Anfechtung zahlen?
Üblicherweise zahlst du den bisherigen Mietzins weiter, bis über die Anfechtung entschieden ist. Dokumentiere die Situation, um Zahlungsverzug zu vermeiden.
Was kostet die Anfechtung?
Das Schlichtungsverfahren in Mietsachen ist in der Schweiz grundsätzlich kostenlos (Art. 113 ZPO).
Welche Schlichtungsbehörde ist zuständig?
Zuständig ist die Schlichtungsbehörde in Mietsachen am Ort der Mietsache. Jeder Kanton organisiert diese Behörden selbst; Details zur Suche und zum Ablauf findest du im Beitrag Schlichtungsbehörde in Mietsachen.
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