Die Schlichtungsbehörde in Mietsachen – Ablauf und Fristen
Ob Mietzinssenkung, Erhöhung oder Kündigung – fast jeder Mietstreit landet zuerst bei der Schlichtungsbehörde. Das Verfahren ist in Mietsachen kostenlos, niederschwellig und endet oft mit einer Einigung. Hier erfährst du, wie es abläuft und welche Fristen gelten.
Was ist die Schlichtungsbehörde?
Die Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen ist eine paritätisch zusammengesetzte Stelle (Art. 200 ZPO): Vermieter- und Mieterseite sind gleichmässig vertreten, dazu eine neutrale vorsitzende Person. Bevor ein Mietstreit vor Gericht kommt, muss in der Regel ein Schlichtungsversuch stattfinden (Art. 197 ZPO).
Kostenlos in Mietsachen
Ein grosser Vorteil: In Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen werden im Schlichtungsverfahren keine Gerichtskosten erhoben (Art. 113 ZPO). Das senkt die Hürde, sein Recht durchzusetzen, erheblich.
Bei der Mietzinssenkung: 30-Tage-Frist ab Antwort oder Schweigen
Hat der Vermieter dein Herabsetzungsbegehren abgelehnt oder nur teilweise gewährt, kannst du die Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen ab Empfang seiner Antwort anrufen. Hat er nicht innert 30 Tagen geantwortet, beginnt deine 30-Tage-Frist mit dem Ablauf seiner Frist (Art. 270a Abs. 2 OR). Eine Erinnerung verlängert nichts. Beispieldaten und Checkliste: Mietzinssenkung abgelehnt – was jetzt?
So läuft das Verfahren ab
- 1
Schlichtungsgesuch einreichen
Reiche dein Gesuch schriftlich bei der zuständigen Schlichtungsbehörde ein (Ort der Mietsache). Schildere den Streitpunkt und dein Begehren.
- 2
Vorladung zur Verhandlung
Beide Parteien werden vorgeladen und müssen grundsätzlich persönlich erscheinen (Art. 204 ZPO).
- 3
Schlichtungsverhandlung
Die Behörde versucht, eine Einigung zu erzielen. Gelingt das, wird ein verbindlicher Vergleich protokolliert.
- 4
Urteilsvorschlag oder Entscheid
In bestimmten Mietsachen kann die Behörde einen Urteilsvorschlag machen oder bei tiefem Streitwert selbst entscheiden.
- 5
Klagebewilligung
Scheitert die Einigung, stellt die Behörde die Klagebewilligung aus. Damit kannst du innert 30 Tagen ans Gericht gelangen.
30-Tage-Frist nach Klagebewilligung
In Miet- und Pachtsachen beträgt die Frist zur Einreichung der Klage beim Gericht nach Erhalt der Klagebewilligung 30 Tage (Art. 209 ZPO) – kürzer als die allgemeine Frist.
Mögliche Ergebnisse
- Einigung / Vergleich: wird protokolliert und ist verbindlich – der häufigste und beste Ausgang.
- Urteilsvorschlag: die Behörde schlägt eine Lösung vor; lehnt keine Partei ab, gilt er als angenommen.
- Entscheid bei tiefem Streitwert: bei kleinen vermögensrechtlichen Streitigkeiten kann die Behörde auf Antrag selbst entscheiden.
- Klagebewilligung: bei Scheitern – Voraussetzung für den Gang ans Gericht.
Gut vorbereitet erscheinen
Bring alle relevanten Unterlagen mit: Mietvertrag, Korrespondenz, Berechnung, amtliche Formulare. Mieterverbände bieten oft Beratung vor der Verhandlung an.
Kostet die Schlichtungsbehörde etwas?
In Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen ist das Schlichtungsverfahren kostenlos (keine Gerichtskosten, Art. 113 ZPO).
Muss ich persönlich zur Schlichtungsverhandlung erscheinen?
Grundsätzlich ja. Die Parteien müssen persönlich erscheinen (Art. 204 ZPO); Vertretung ist nur in Ausnahmefällen zulässig.
Was passiert, wenn keine Einigung zustande kommt?
Die Behörde stellt eine Klagebewilligung aus. Damit kannst du innert 30 Tagen Klage beim zuständigen Gericht einreichen (Art. 209 ZPO).
Welche Schlichtungsbehörde ist zuständig?
Die Schlichtungsbehörde am Ort der gelegenen Mietsache. Jeder Kanton bzw. Bezirk hat eine zuständige Behörde in Mietsachen.
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