Mietzinssenkung abgelehnt oder keine Antwort: Fristen & nächste Schritte

Kurz gesagt: Der Vermieter muss innert 30 Tagen nach Empfang deines Herabsetzungsbegehrens Stellung nehmen. Lehnt er ab, gewährt er nur einen Teil oder antwortet er nicht fristgerecht, kannst du innert weiterer 30 Tage die Schlichtungsbehörde anrufen (Art. 270a Abs. 2 OR). Bei Ablehnung und Teilzustimmung zählt der Empfang der Antwort, bei Schweigen der Ablauf der Vermieterfrist. Eine Erinnerung, ein Telefonat oder «wir prüfen das noch» verlängert diese Frist nicht.

Der Gesetzestext

Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.

Art. 270a Abs. 2 OR

Das Gesetz nennt also drei Auslöser: Ablehnung, Teilzustimmung und fehlende oder verspätete Antwort. Eine Ausnahme regelt Art. 270a Abs. 3 OR: Stellst du das Herabsetzungsbegehren gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung, gilt dieses Vorverfahren nicht – dann läuft alles im Anfechtungsverfahren (siehe Mietzinserhöhung anfechten).

Wann deine 30-Tage-Frist beginnt

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Situation	Frist beginnt mit	Letzter Tag im Beispiel	Hinweis
Vermieter lehnt ab (Antwort erhalten am Di 20.10.2026)	Empfang der Antwort	Do 19.11.2026	Datum des Empfangs festhalten, Couvert und Sendungsverfolgung aufbewahren
Vermieter gewährt nur einen Teil (Antwort erhalten am Di 20.10.2026)	Empfang der Antwort	Do 19.11.2026	Die Frist läuft für den nicht gewährten Teil; Zahlungen «unter Vorbehalt» ersetzen kein Gesuch
Vermieter antwortet nicht	Ablauf seiner 30-Tage-Frist (hier Do 5.11.2026)	Sa 5.12.2026 – sichere Planung: Fr 4.12.2026	Empfang des Begehrens und Ablauf der Vermieterfrist dokumentieren; bei Unsicherheit früh einreichen
Vermieter antwortet verspätet (z. B. am 20.11.2026)	Ablauf seiner 30-Tage-Frist – nicht der Empfang der verspäteten Antwort	wie bei fehlender Antwort	Die späte Antwort setzt keine neue Frist in Gang

Fristbeginn nach Art. 270a Abs. 2 OR – Beispiel: Begehren per Einschreiben versandt am Mo 5.10.2026, vom Vermieter entgegengenommen am Di 6.10.2026

Eine Erinnerung verlängert die Frist nie

Art. 270a Abs. 2 OR sieht keine Verlängerung vor. Eine Mahnung, ein zweiter Brief, ein Telefonat oder eine Antwort wie «wir melden uns nach der Budgetsitzung» ändern nichts am Fristenlauf. Wenn du dich an die Verwaltung wendest, tu es parallel – und reiche das Schlichtungsgesuch trotzdem rechtzeitig ein.

Warum es keine allgemeine «60 Tage ab Versand»-Frist gibt

Bei Schweigen musst du zwei Zeitpunkte dokumentieren: den Empfang deines Begehrens und den Ablauf der anschliessenden 30 Tage. Erst dann beginnt deine eigene 30-Tage-Frist. «60 Tage ab Versand» ist keine gesetzliche Frist und ersetzt diese Rechnung nicht. Bei einer früheren Ablehnung oder Teilzustimmung läuft die Frist bereits ab Empfang dieser Antwort. Kläre einen unsicheren Fristlauf früh mit der zuständigen Schlichtungsbehörde und plane Zeit für die Eingabe ein.

So zählst du die Tage richtig

Der Auslösetag zählt nicht mit. Erhältst du die Ablehnung am 20. Oktober, ist der 21. Oktober Tag 1 und der 19. November Tag 30.
Wochenende und Feiertage: Fällt der letzte Tag auf einen Sonntag oder einen am Ort anerkannten Feiertag, gilt nach Art. 78 OR der nächste Werktag; Samstage sind für gesetzliche Fristen gleichgestellt. Plane trotzdem nicht auf diese Verschiebung, denn Feiertage sind kantonal verschieden.
Kein Fristenstillstand: Für das Schlichtungsverfahren gelten keine Gerichtsferien (Art. 145 Abs. 2 ZPO). Weihnachten und Sommerferien halten die Frist nicht an.
Einreichung: Reiche das Gesuch spätestens am letzten Tag bei der Schlichtungsbehörde ein oder übergib es der Schweizerischen Post (vgl. Art. 143 Abs. 1 ZPO; so auch die Mobiliar). Bewahre den Einlieferungsbeleg auf. Wer bis zum letzten Tag wartet, riskiert Streit über die Rechtzeitigkeit – ein paar Tage Puffer sind die bessere Wahl.

Typische Ablehnungsgründe – und wie du sie einordnest

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Antwort des Vermieters	Einordnung	Dein nächster Schritt
«Der Referenzzinssatz steigt bald wieder»	Laut Mieterverband kein zulässiger Ablehnungsgrund	Frist notieren, Gesuch einreichen
«Wir haben gar keine Hypothek»	Unerheblich: Das Referenzzinsmodell gilt für alle Mietverhältnisse ausser Index- und Staffelmieten	Frist notieren, Gesuch einreichen
«Teuerung und Kosten gleichen die Senkung aus»	Grundsätzlich zulässige Verrechnung (Art. 13 Abs. 1, Art. 16 VMWG), aber nur mit nachvollziehbarer Rechnung	Berechnung verlangen und prüfen: Teuerung und Mietzins
«Es besteht eine Mietzinsreserve»	Zählt nur, wenn beziffert, begründet und belegbar (Art. 18 VMWG)	Vorbehalt prüfen: Mietzinsvorbehalt
«Die Miete ist orts- und quartierüblich»	Zulässige Einrede, der Vermieter muss sie aber belegen	Vergleichsobjekte verlangen; im Zweifel Gesuch einreichen
«Ihre Miete basiert schon auf 1,25 %» oder «auf 1,50 %»	Kann stimmen, wenn früher bereits gesenkt wurde (Art. 13 Abs. 4 VMWG)	Basis prüfen: Referenzzinssatz im Mietvertrag
«Ihr Begehren kam zu spät für diesen Termin»	Kann stimmen, wenn es nicht vor Beginn der Kündigungsfrist eingetroffen ist	Termin nachrechnen: Kündigungstermine

Einordnung häufiger Vermieter-Antworten (Grundlagen: Art. 270a OR, Art. 13 und 16 VMWG, FAQ des Mieterverbands)

Teilangebot: annehmen oder weiterziehen?

Bietet der Vermieter weniger an, als du verlangt hast, ist das rechtlich eine teilweise Entsprechung – die 30-Tage-Frist läuft ab Empfang dieser Antwort. Prüfe die Differenz nüchtern: Liegt sie etwa an einer belegten Teuerungsrechnung, kann das Angebot korrekt sein. Fehlt jede Begründung, lohnt sich eine Nachfrage – parallel zur laufenden Frist. Willst du dich mit dem Angebot nicht abfinden, reiche das Gesuch ein; eine Einigung auf den angebotenen oder einen anderen Betrag bleibt vor der Schlichtungsbehörde jederzeit möglich.

Einigung immer vollständig schriftlich festhalten

Nimmst du ein Angebot an, lass dir schriftlich bestätigen: neue Nettomiete, Stichtag und die neue Berechnungsbasis (Referenzzinssatz, LIK-Stand, Kostenstand). Diese Angaben sind die Ausgangslage für jede künftige Senkung oder Erhöhung.

Was ins Schlichtungsgesuch gehört

Zuständig ist die Schlichtungsbehörde am Ort der Mietsache. Viele Behörden stellen ein Formular bereit; ein schriftliches Gesuch mit den folgenden Angaben ist aber in der Regel ausreichend. Im Schlichtungsverfahren in Mietsachen werden keine Gerichtskosten erhoben (Art. 113 Abs. 2 ZPO). Mehr zum Ablauf im Beitrag Schlichtungsbehörde in Mietsachen.

Namen und Adressen aller Mietparteien sowie der Vermieterschaft (Eigentümerin oder Eigentümer, nicht nur die Verwaltung)
Rechtsbegehren, z. B. «Der Nettomietzins sei per 31.03.2027 von CHF 2’000 auf CHF 1’887 herabzusetzen»
Kopie deines Herabsetzungsbegehrens mit Versand- und Empfangsnachweis
Antwort des Vermieters oder Hinweis, dass keine Antwort einging
Mietvertrag sowie die letzte Mietzinsanpassung bzw. frühere Senkungsbestätigungen

Miete bis zur Einigung weiterzahlen

Kürze die Miete nicht eigenmächtig. Solange keine Einigung oder kein Entscheid vorliegt, zahlst du den bisherigen Mietzins. Ein Zahlungsrückstand kann eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ermöglichen (Art. 257d OR). Eine Senkung wirkt ohnehin erst ab dem Termin, auf den sie verlangt wurde.

Frist verpasst – ist alles verloren?

Nicht der Anspruch, aber dieser Termin. Du kannst ein neues Herabsetzungsbegehren auf den nächstmöglichen Kündigungstermin stellen – der Mieterverband Zürich rät genau dazu, wenn eine Antwort ausblieb oder negativ war (MV Zürich, 19.06.2025). Die Monate bis zum neuen Termin holst du allerdings nicht zurück, weil die Senkung nicht rückwirkend wirkt. Danach gelten wieder dieselben zwei 30-Tage-Fristen.

Schutz vor Rachekündigung

Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil du nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machst (Art. 271a Abs. 1 Bst. a OR). Nach einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren gilt unter den Voraussetzungen von Art. 271a Abs. 1 Bst. e OR eine dreijährige Sperrfrist.

1
Empfangsdatum festhalten
Notiere, wann die Antwort bei dir eingegangen ist, und bewahre Couvert oder E-Mail-Zeitstempel auf. Ohne Antwort: Empfangsdatum des Begehrens und Ablauf der 30-tägigen Vermieterfrist notieren. Danach beginnt deine eigene 30-Tage-Frist.
2
Auslöser bestimmen
Ablehnung, Teilzustimmung oder keine bzw. verspätete Antwort? Davon hängt der Fristbeginn ab.
3
Fristende eintragen – mit Puffer
Trage das gesetzliche Fristende und eine eigene Deadline einige Tage davor in den Kalender ein.
4
Begründung prüfen
Vergleiche die Argumente mit der Tabelle oben. Verlange fehlende Berechnungen schriftlich, ohne auf die Antwort zu warten.
5
Beratung einholen
Schlichtungsbehörden müssen auch ausserhalb eines Verfahrens beraten (Art. 21 Abs. 2 VMWG). Mieterverbände beraten ihre Mitglieder.
6
Gesuch rechtzeitig einreichen
Unterlagen beilegen, Einlieferungsbeleg aufbewahren und bis zur Einigung die bisherige Miete weiterzahlen.

Wie lange hat der Vermieter Zeit, auf meine Mietzinssenkung zu antworten?

30 Tage ab Empfang deines schriftlichen Herabsetzungsbegehrens (Art. 270a Abs. 2 OR).

Der Vermieter hat abgelehnt. Bis wann muss ich die Schlichtungsbehörde anrufen?

Innert 30 Tagen ab Empfang der Ablehnung. Der Tag des Empfangs zählt nicht mit. Dasselbe gilt, wenn der Vermieter nur einen Teil der verlangten Senkung gewährt.

Der Vermieter antwortet gar nicht. Was gilt?

Dann beginnt deine 30-Tage-Frist mit dem Ablauf der 30-tägigen Vermieterfrist. Dokumentiere den Empfang des Begehrens und den Ablauf der Vermieterfrist. Eine pauschale Rechnung ab Versand ersetzt diese Prüfung nicht.

Verlängert eine Erinnerung an den Vermieter die Frist?

Nein. Weder eine Mahnung noch ein Telefonat noch eine Zwischenantwort wie «wir prüfen das» verlängern die gesetzlichen 30-Tage-Fristen.

Der Vermieter hat nach 40 Tagen doch noch abgelehnt. Beginnt die Frist neu?

Nein. Massgebend ist der Ablauf seiner 30-Tage-Frist, weil er nicht fristgemäss geantwortet hat. Die verspätete Antwort setzt keine neue Frist in Gang.

Kostet das Schlichtungsverfahren etwas?

In Streitigkeiten aus der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen werden im Schlichtungsverfahren keine Gerichtskosten erhoben (Art. 113 Abs. 2 ZPO). Kosten für eine eigene Beratung oder Vertretung trägst du selbst.

Was passiert, wenn ich die Frist verpasse?

Das Begehren für diesen Termin ist dann nicht mehr durchsetzbar. Du kannst aber ein neues Begehren auf den nächstmöglichen Kündigungstermin stellen. Für die Zeit dazwischen gibt es keine rückwirkende Senkung.

Passende kostenlose Briefvorlage: PDF herunterladen · Word-Datei (DOCX, bearbeitbar) herunterladen. Die Rückfrage stoppt oder verlängert die Frist zur Anrufung der Schlichtungsbehörde nicht.

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Quellen