Referenzzinssatz im Mietvertrag: Welcher Satz gilt für meine Miete?

Kurz gesagt: Massgebend ist der Referenzzinssatz, auf dem dein aktuell gültiger Mietzins beruht. Das ist der Satz der letzten Festsetzung: bei Vertragsabschluss, bei einer späteren Erhöhung per amtlichem Formular, bei einer gewährten Senkung oder in einem Vergleich. Wurde deine Miete schon einmal gesenkt, zählt diese neue Basis (Art. 13 Abs. 4 VMWG). Steht nirgends ein Satz, rate nicht – es gibt einen klaren Weg, damit umzugehen.

Warum die richtige Basis so viel ausmacht

Die Senkung wird in Schritten von 0,25 Prozentpunkten zwischen deiner Basis und dem aktuellen Referenzzinssatz berechnet. Für den aktuellen Wert und die nächste Publikation verweisen wir auf die BWO-Seite zum Referenzzinssatz; die BWO-Mitteilung vom 1. September 2026 bestätigt weiterhin 1,25 % (auf diesem Niveau seit 2.9.2025). Liegt deine Basis einen Schritt darüber, beträgt der Brutto-Anspruch 2,91 %, bei zwei Schritten 5,66 %. Wer die Basis falsch ansetzt, verlangt zu viel und erhält eine Ablehnung – oder verlangt zu wenig und verschenkt Geld.

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Angenommene Basis	Schritte bis 1,25 %	Brutto-Senkung	pro Monat
1,50 % (korrekt, nach früherer Senkung)	1	2,91 %	− CHF 57
1,75 % (falsch, alter Vertragswert)	2	5,66 %	− CHF 110

Beispiel mit Nettomiete CHF 1’942 (gleiche Rundung wie im Mietzinsrechner)

Die Rangfolge: Welcher Beleg gilt?

Gehe die folgenden Situationen von oben nach unten durch. Die erste, die auf dich zutrifft, bestimmt deine Basis.

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Situation	Massgebender Satz	Wo du ihn findest
Mietzins wurde seit Vertragsbeginn angepasst (Erhöhung, Senkung, Vergleich)	Der Satz, der der letzten Anpassung zugrunde liegt	Amtliches Formular, Senkungsbestätigung, Vergleich der Schlichtungsbehörde
Keine Anpassung, Satz im Vertrag genannt	Der im Vertrag genannte Satz; du darfst darauf vertrauen, dass der Mietzins darauf berechnet wurde	Mietvertrag, Abschnitt «Mietzinsgrundlagen» oder Anhang
Vertrag nennt einen tieferen Satz als den damals offiziell geltenden	Nur mit gültigem Mietzinsvorbehalt verbindlich; sonst darfst du vom damals geltenden, höheren Satz ausgehen	Vertrag und Vorbehalt vergleichen mit der BWO-Historie
Vertrag nennt gar keinen Satz, keine Anpassung	Der offizielle Referenzzinssatz im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung	Datum der Unterzeichnung, BWO-Historie
Index- oder Staffelmiete	Der Referenzzinssatz ist für diese Vertragsarten nicht massgebend	Siehe Spezialfälle

Massgebender Referenzzinssatz nach Situation (Grundlagen: Art. 13 Abs. 4 VMWG, Merkblatt Mieterverband «Wissenswertes zum Mietvertrag»)

Die mittleren drei Zeilen stützen sich auf das Merkblatt des Mieterinnen- und Mieterverbands: «Ist gar kein Referenzzins aufgeführt, gilt automatisch der offizielle Referenzzins zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung.» Ein im Vertrag genannter tieferer Satz ist dort nur verbindlich, «wenn ein entsprechender Mietzinsvorbehalt aufgeführt ist». Wie du einen solchen Vorbehalt prüfst, steht im Beitrag Mietzinsvorbehalt.

Frühere Senkungen und Erhöhungen richtig einrechnen

Die VMWG verlangt ausdrücklich, zu berücksichtigen, «ob und inwieweit frühere Hypothekarzinsänderungen zu Mietzinsanpassungen geführt haben» (Art. 13 Abs. 4 VMWG). Für dich heisst das: Jede spätere Festsetzung ersetzt die alte Basis. Der Referenzzinssatz lag seit Dezember 2023 bei 1,75 %, sank per 4. März 2025 auf 1,50 % und per 2. September 2025 auf 1,25 % (BWO-Medienmitteilung vom 1.9.2025). Viele Mietverhältnisse haben deshalb in den letzten zwei Jahren mehrere Basiswechsel erlebt.

Du hast 2025 schon eine Senkung auf Basis 1,50 % erhalten: Deine Basis ist 1,50 %. Heute bleibt ein Schritt (2,91 %) auf die bereits gesenkte Miete.
Du hast noch nie eine Senkung verlangt, dein Vertrag von 2024 nennt 1,75 %: Deine Basis ist weiterhin 1,75 % – zwei Schritte (5,66 %). Der Vermieter darf aber Teuerung und Kostensteigerungen seit 2024 verrechnen.
Du hast 2025 eine Senkung verlangt, der Vermieter hat abgelehnt, und du bist nicht zur Schlichtungsbehörde gegangen: Es gab keine neue Festsetzung. Die Basis bleibt die bisherige; du kannst auf den nächstmöglichen Termin erneut verlangen.
Du hast eine Senkung erhalten, aber ohne Angabe der neuen Basis: Frage schriftlich nach, auf welchem Referenzzinssatz, LIK-Stand und Kostenstand der neue Mietzins beruht.
Deine Miete wurde wegen einer Renovation erhöht: Prüfe das Formular. Auch eine solche Anpassung nennt häufig die Kostenfaktoren, auf denen der Mietzins danach beruht.

Nebenkosten ändern die Basis nicht

Eine Anpassung der Akonto- oder Pauschalbeträge für Nebenkosten ist keine Festsetzung des Nettomietzinses. Für den Referenzzinssatz zählt nur, was die Nettomiete betrifft.

Wenn Unterlagen fehlen: nicht raten

Ein verlorener Vertrag oder ein fehlendes Formular ist häufig – kein Grund, auf gut Glück eine Basis ins Begehren zu schreiben. Eine falsche Zahl liefert dem Vermieter einen einfachen Ablehnungsgrund. Das Herabsetzungsbegehren muss nach Art. 270a OR schriftlich sein; eine exakte Basis schreibt das Gesetz nicht vor. Der Musterbrief des Mieterverbands verlangt deshalb ohne Prozentangabe, die Nettomiete «auf den nächsten Kündigungstermin entsprechend zu reduzieren».

1
Alle Dokumente sammeln
Mietvertrag mit Anhängen, alle amtlichen Formulare, Briefe und E-Mails der Verwaltung zu Mietzinsänderungen sowie Senkungsbestätigungen.
2
Letzte Festsetzung bestimmen
Suche das jüngste Dokument, das die Nettomiete verändert oder bestätigt hat. Der darin genannte Referenzzinssatz ist deine Basis.
3
Zahlungsbelege als Indiz nutzen
Kontoauszüge zeigen, wann sich die Nettomiete verändert hat. Sie beweisen die Basis nicht, zeigen aber, welche Anpassung du suchen musst.
4
Schriftlich beim Vermieter nachfragen
Bitte um Angabe von Referenzzinssatz, LIK-Stand und Kostenstand der letzten Festsetzung. Warte bei knapper Zeit nicht auf die Antwort.
5
Begehren ohne geratene Zahl stellen
Wenn die Basis offen ist: Verlange die Senkung «entsprechend dem gesunkenen Referenzzinssatz» auf den nächstmöglichen Kündigungstermin und bitte um Offenlegung der Berechnungsgrundlagen.
6
Beratung nutzen
Die Schlichtungsbehörden sind verpflichtet, auch ausserhalb eines Verfahrens zu beraten (Art. 21 Abs. 2 VMWG). Mieterverbände helfen ihren Mitgliedern beim Lesen alter Verträge.

Der Termin wartet nicht auf die Unterlagen

Das Begehren muss vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen. Nachforschungen und Rückfragen laufen parallel – schicke das Begehren nicht erst, wenn alles geklärt ist. Wie du den Stichtag berechnest, steht im Beitrag Kündigungstermine.

Häufige Fehler bei der Basis

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Fehler	Folge	Richtig
Satz vom Einzugsdatum verwenden, obwohl die Miete später angepasst wurde	Überhöhte Forderung, Ablehnung	Letzte Festsetzung suchen (Art. 13 Abs. 4 VMWG)
Durchschnittszinssatz statt Referenzzinssatz verwenden	Falsche Schrittzahl	Nur den auf Viertelprozent gerundeten Referenzzinssatz verwenden
Leitzins der Nationalbank mit dem Referenzzinssatz verwechseln	Falscher Vergleichswert	Nur den BWO-Referenzzinssatz für Hypotheken verwenden
Tieferen Vertragswert ohne Vorbehalt akzeptieren	Zu kleiner Anspruch	Mit dem damals offiziellen Satz vergleichen
Basis raten, weil Dokumente fehlen	Leicht angreifbares Begehren	Allgemein formulieren und Offenlegung verlangen

Fehlerquellen und wie du sie vermeidest

Der Referenzzinssatz wird vierteljährlich vom BWO publiziert und gilt ab dem Tag nach der Veröffentlichung. Er ergibt sich aus dem Durchschnittszinssatz, der kaufmännisch auf den nächsten Viertelprozentwert gerundet wird (BWO-Merkblatt). Die frühere Entwicklung zeigt der Beitrag Referenzzinssatz-Entwicklung.

Mein Mietvertrag nennt keinen Referenzzinssatz. Welcher gilt?

Laut Mieterverband gilt dann der offizielle Referenzzinssatz im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung – sofern der Mietzins seither nicht angepasst wurde. Den Satz zum Datum findest du in der Historie des BWO.

Gilt der Satz im Vertrag, auch wenn die Miete seither gesenkt wurde?

Nein. Nach Art. 13 Abs. 4 VMWG ist zu berücksichtigen, ob frühere Zinsänderungen bereits zu Anpassungen geführt haben. Massgebend ist die Basis der letzten Festsetzung.

Ich habe frühere Senkungen nie verlangt. Kann ich sie jetzt nachholen?

Für die Zukunft ja: Ohne neue Festsetzung bleibt die alte Basis bestehen, und du kannst alle Schritte seit dieser Basis geltend machen. Rückwirkend für vergangene Monate gibt es nichts. Der Vermieter darf seinerseits die seit damals aufgelaufene Teuerung und Kostensteigerungen verrechnen.

Was, wenn der Vermieter mir die Basis nicht mitteilt?

Stelle das Begehren trotzdem fristgerecht und formuliere es allgemein. Lehnt er ab oder schweigt er, kann die Schlichtungsbehörde die Grundlagen im Verfahren klären. Beachte die 30-Tage-Frist nach Art. 270a Abs. 2 OR.

Gilt der Referenzzinssatz auch bei einer Indexmiete?

Nein. Bei Index- und Staffelmieten richtet sich die Anpassung nach dem Vertrag bzw. dem Landesindex; der Referenzzinssatz ist dafür nicht massgebend.

Passende kostenlose Briefvorlage: PDF herunterladen · Word-Datei (DOCX, bearbeitbar) herunterladen. Die Anfrage ersetzt kein Herabsetzungsbegehren und wahrt keine Frist.

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Quellen