Relative und absolute Berechnungsmethode im Mietrecht
Im Schweizer Mietrecht gibt es zwei grundsätzliche Methoden, um zu beurteilen, ob ein Mietzins zulässig ist: die relative und die absolute Methode. Welche zur Anwendung kommt, entscheidet darüber, wie deine Senkung berechnet wird – und manchmal, ob sie überhaupt durchsetzbar ist.
Die relative Methode
Die relative Methode ist der Normalfall bei laufenden Mietverhältnissen. Sie betrachtet die Veränderungen seit der letzten Mietzinsfestsetzung: Hat sich der Referenzzinssatz geändert? Ist Teuerung aufgelaufen? Sind die Kosten gestiegen? Aus dem Saldo dieser Faktoren ergibt sich, ob der Mietzins angepasst werden darf – nach oben oder nach unten.
- Ausgangspunkt: der zuletzt vereinbarte oder festgesetzte Mietzins.
- Geprüft werden nur die Änderungen seit diesem Zeitpunkt.
- Typischer Anwendungsfall: dein Senkungsbegehren wegen des gesunkenen Referenzzinssatzes.
Vertrauensschutz
Bei der relativen Methode gilt ein Vertrauensschutz: Hat eine Partei eine Anpassung zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht geltend gemacht, kann sie sich später nur auf Veränderungen seit dem letzten massgebenden Zeitpunkt berufen – nicht rückwirkend auf alles.
Die absolute Methode
Die absolute Methode fragt nicht nach Veränderungen, sondern danach, ob der Mietzins an sich zulässig ist. Geprüft wird etwa, ob der Vermieter einen übersetzten Ertrag (Rendite) erzielt oder ob der Mietzins im Vergleich zu orts- und quartierüblichen Mieten überhöht ist. Sie kommt vor allem bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses zum Tragen.
- Massstab: zulässige Rendite bzw. orts-/quartierübliche Mietzinse.
- Kein Bezug auf frühere Festsetzungen nötig.
- Typischer Anwendungsfall: Anfangsmietzins anfechten.
Welche Methode gilt für deine Senkung?
Für das klassische Senkungsbegehren wegen des Referenzzinssatzes ist die relative Methode massgebend: Du vergleichst den massgebenden Referenzzinssatz deiner letzten Festsetzung mit dem aktuellen Satz und leitest daraus die Senkung ab. Die absolute Methode wird erst relevant, wenn du den Mietzins grundsätzlich als überhöht anfichst – etwa kurz nach Vertragsbeginn.
- Ausgangspunkt finden: Welche Festsetzung die letzte war – Vertrag, Erhöhung oder frühere Senkung – klärt der Beitrag Welcher Referenzzinssatz gilt für meinen Mietvertrag?.
- Gegenpositionen einrechnen: Teuerung und belegte Kostensteigerungen seit dieser Festsetzung werden verrechnet – siehe Teuerung und Mietzins.
- Vorbehalte prüfen: Eine bei der letzten Festsetzung bezifferte Mietzinsreserve kann ebenfalls eine Rolle spielen – siehe Mietzinsvorbehalt.
Tabelle seitlich scrollen, um alle Spalten zu sehen →
| Merkmal | Relative Methode | Absolute Methode |
|---|---|---|
| Frage | Was hat sich geändert? | Ist der Mietzins an sich zulässig? |
| Massstab | Referenzzins, Teuerung, Kosten | Rendite / Quartierüblichkeit |
| Hauptanwendung | Senkungsbegehren | Anfangsmietzins-Anfechtung |
| Vertrauensschutz | Ja | Nein |
Welche Methode gilt bei einer Mietzinssenkung wegen des Referenzzinssatzes?
Die relative Methode. Sie vergleicht den massgebenden Referenzzinssatz der letzten Festsetzung mit dem aktuellen Satz und berücksichtigt Teuerung und Kostensteigerungen.
Was bedeutet der Vertrauensschutz?
Wer eine mögliche Anpassung zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht geltend gemacht hat, kann sich später nur auf Veränderungen seit dem letzten massgebenden Zeitpunkt berufen – nicht beliebig rückwirkend.
Wann kommt die absolute Methode zur Anwendung?
Vor allem bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses, wenn geprüft wird, ob der Mietzins an sich missbräuchlich ist (übersetzte Rendite oder Quartiervergleich).
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