Teuerung, Kostensteigerungen und Mietzinssenkung – so rechnest du den Saldo

Kurz gesagt: Sinkt der Referenzzinssatz, darf der Vermieter die Einsparung mit inzwischen eingetretenen Kostensteigerungen verrechnen (Art. 13 Abs. 1 VMWG). Dazu gehören die Teuerung (höchstens 40 % der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise, Art. 16 VMWG) und tatsächlich gestiegene Kosten wie Unterhalt, Gebühren oder Versicherungsprämien (Art. 12 VMWG). Einen landesweit automatisch geltenden Prozentsatz für allgemeine Kostensteigerungen gibt es nicht. Entscheidend ist der vollständige Saldo seit der letzten Mietzinsfestsetzung.

Die Saldo-Formel

Beim Senkungsbegehren gilt die relative Methode: Verglichen wird der Stand bei der letzten Festsetzung mit dem Stand heute. Alle Faktoren werden in Prozent der bisherigen Nettomiete ausgedrückt:

• Senkung aus dem Referenzzinssatz: 2,91 % für einen Schritt von 0,25 Prozentpunkten, 5,66 % für zwei, 8,26 % für drei, 10,71 % für vier Schritte – wie im Mietzinsrechner. Die Basis ist der Satz deiner letzten Festsetzung (Referenzzinssatz im Mietvertrag).
• Teuerungsausgleich: höchstens 40 % der LIK-Steigerung seit dem LIK-Stand der letzten Festsetzung.
• Kostensteigerungen: tatsächlich gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten seit dem Kostenstand der letzten Festsetzung.
• Weitere Gegenpositionen: etwa noch nicht überwälzte wertvermehrende Investitionen (Art. 14 VMWG) oder ein gültiger Mietzinsvorbehalt.

Für diese vereinfachten Beispiele addieren wir die Prozentsätze und wenden sie auf die bisherige Nettomiete an. Die konkrete mietrechtliche Berechnung kann je nach Ausgangslage und Rundung abweichen.

Teuerung: 40 % der LIK-Steigerung

1. LIK-Stand der letzten Festsetzung aus dem Vertrag oder dem letzten Formular ablesen (Indexpunkte und Indexbasis, z. B. «Dezember 2020 = 100»).
2. Aktuellen LIK-Stand beim Bundesamt für Statistik nachschlagen – auf derselben Indexbasis. Stehen die Werte auf verschiedenen Basen, müssen sie zuerst umgerechnet werden.
3. Steigerung berechnen: (LIK neu − LIK alt) ÷ LIK alt × 100.
4. 40 % davon nehmen: Das ist der höchstzulässige Teuerungsausgleich in Prozent der Nettomiete.

Beispiel mit angenommenen Werten: LIK alt 104,0 Punkte, LIK neu 107,12 Punkte. Steigerung = 3,12 ÷ 104,0 = 3,0 %. Teuerungsausgleich = 40 % × 3,0 % = 1,2 %. Ist der LIK seit der letzten Festsetzung gesunken, gibt es keinen Teuerungsausgleich zugunsten des Vermieters.

Allgemeine Kostensteigerungen: nur tatsächliche, keine Automatik

Als Kostensteigerungen gelten nach Art. 12 Abs. 1 VMWG insbesondere Erhöhungen von Hypothekarzinsen, Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinsen, Versicherungsprämien und Unterhaltskosten. Kosten aus einer Handänderung – also einem Verkauf der Liegenschaft – zählen nicht dazu (Art. 12 Abs. 2 VMWG). Was du bereits separat als Nebenkosten bezahlst, kann nicht ein zweites Mal über den Nettomietzins verrechnet werden.

In der Praxis rechnen viele Vermieter mit einer jährlichen Pauschale. Diese ist aber keine landesweite Regel. Der Mieterinnen- und Mieterverband beschreibt deutliche regionale Unterschiede:

Die Mobiliar nennt eine Bandbreite von 0,25 bis 1 % pro Jahr, die viele Schlichtungsbehörden und Gerichte zulassen. Für dich heisst das: Eine Pauschale ist ein Verhandlungswert, kein Anspruch. Wer aus einer Kostensteigerung Rechte ableitet, muss sie beweisen (Art. 8 ZGB). Du darfst verlangen, dass der Vermieter die tatsächliche Entwicklung zeigt – etwa Unterhalts- und Betriebskosten mehrerer Jahre im Vergleich zum Kostenstand der letzten Festsetzung. Bei einer Mietzinserhöhung kannst du im Schlichtungsverfahren ausdrücklich die Belege für alle Erhöhungsgründe verlangen (Art. 20 Abs. 2 VMWG).

Rechenbeispiel A: Miete vor rund zwei Jahren festgesetzt

Nettomiete CHF 2’000, festgesetzt auf Basis 1,75 %; aktueller Satz 1,25 % (zwei Schritte). Angenommen: LIK +3,0 % seit der Festsetzung, belegte Kostensteigerung 1,0 %.

Der Mietzinsrechner zeigt für diesen Fall brutto CHF 113 Senkung. Nach Verrechnung bleiben rund CHF 69 pro Monat bzw. CHF 828 pro Jahr. Das Begehren lohnt sich klar.

Rechenbeispiel B: Miete seit vielen Jahren unverändert

Nettomiete CHF 1’800, festgesetzt auf Basis 1,50 %; aktueller Satz 1,25 % (ein Schritt). Angenommen: LIK +8,0 % seit der Festsetzung, Kostensteigerung von 3,0 % (entspricht sechs Jahren zu 0,5 %, sofern belegt oder örtlich anerkannt).

Entscheidungstabelle

Sonderfall Indexmiete

Bei einer vereinbarten Indexmiete folgt der Mietzins dem LIK, und zwar nicht nur zu 40 %: Die Erhöhung darf die Zunahme des Landesindexes nicht übersteigen; sinkt der Index, ist der Mietzins entsprechend anzupassen (Art. 17 Abs. 1 und 2 VMWG). Der Referenzzinssatz spielt bei Indexmieten keine Rolle. Die Details stehen im Beitrag zu den Spezialfällen.