Kündigungstermin und Mietzinssenkung – bis wann dein Begehren eintreffen muss

Kurz gesagt: Die Mietzinssenkung wirkt auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (Art. 270a Abs. 1 OR). Dein schriftliches Begehren muss vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen – bei einem Termin am 31. März und drei Monaten Frist also spätestens am 31. Dezember. Massgebend ist der Zugang, nicht das Versanddatum. Plane deshalb einen Puffer von rund zwei Wochen ein.

Den Stichtag in drei Schritten berechnen

1. Kündigungstermin bestimmen. Zuerst gilt der im Mietvertrag vereinbarte Termin. Fehlt er, gilt der ortsübliche Termin. Gibt es keinen Ortsgebrauch, kann auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer gekündigt werden (Art. 266c OR).
2. Kündigungsfrist bestimmen. Bei Wohnungen beträgt sie mindestens drei Monate (Art. 266c OR). Der Vertrag kann eine längere Frist vorsehen, etwa vier Monate – dann gilt die längere.
3. Zurückrechnen. Das Begehren muss spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen. So beschreiben es der Mieterinnen- und Mieterverband und die Mobiliar.

Zugang statt Poststempel

Anders als bei Eingaben an ein Gericht zählt beim Brief an den Vermieter nicht, wann du ihn der Post übergibst, sondern wann er in seinen Machtbereich gelangt. Für die Kündigung hat das Bundesgericht die «uneingeschränkte Empfangstheorie» bestätigt (BGE 137 III 208). Bei einem Einschreiben heisst das laut Mieterverband: Es gilt als zugestellt, wenn der Pöstler es übergibt oder – nach einem erfolglosen Zustellversuch – sobald es gemäss Abholungseinladung am Schalter abgeholt werden kann, in der Regel am Tag danach.

Genug Puffer für den Versand planen

• Rund zwei Wochen vor dem Stichtag versenden. Das deckt einen erfolglosen Zustellversuch, Abholzeit am Schalter und Wochenenden ab. Diese Faustregel ist unsere Empfehlung, keine Vorschrift.
• Feiertage und Betriebsferien einrechnen. Um Weihnachten, Ostern und im Sommer sind Verwaltungen oft geschlossen, und Einschreiben bleiben länger liegen.
• Einschreiben für den Nachweis. Die Sendungsverfolgung zeigt Übergabe oder Abholungseinladung. Bewahre Einlieferungsbeleg und Ausdruck der Sendungsverfolgung auf.
• Wird es knapp: Übergib das Begehren persönlich gegen unterschriebene Empfangsbestätigung – oder schicke zusätzlich zum Einschreiben eine Kopie mit einer Versandart, deren Einwurf in den Briefkasten elektronisch dokumentiert wird.
• Richtige Adresse und alle Unterschriften. Sende an die im Vertrag genannte Vermieterschaft bzw. deren Verwaltung. Der Mieterverband empfiehlt, dass alle im Vertrag aufgeführten Mietparteien unterschreiben.

Ortsübliche Kündigungstermine

Viele Verträge nennen die Termine ausdrücklich. Das Merkblatt des Mieterverbands nennt als häufige Varianten «per Ende März und per Ende September», «per Ende März, Ende Juni und Ende September» oder «auf jedes Monatsende ausser auf Ende Dezember». Welche Termine ortsüblich sind, unterscheidet sich je nach Kanton und teilweise nach Gemeinde. Eine verlässliche Liste für die ganze Schweiz gibt es nicht. Auskunft geben die Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung und die Mieterverbände.

Stichtag verpasst?

Kommt das Begehren zu spät für den gewünschten Termin, erreichst du diesen Termin nicht mehr. Das Gesetz sagt nicht ausdrücklich, ob ein verspätetes Begehren automatisch auf den folgenden Termin wirkt. Formuliere deshalb wie der Musterbrief des Mieterverbands: Senkung «auf den nächsten Kündigungstermin» bzw. «auf den nächstmöglichen Kündigungstermin». Dann ist klar, was gemeint ist, falls das Datum nicht reicht. Im Zweifel stellst du rechtzeitig vor dem folgenden Stichtag ein neues Begehren. Die Monate dazwischen gehen verloren, weil die Senkung nicht rückwirkend wirkt.

Timing und Referenzzinssatz

Das BWO publiziert den Referenzzinssatz am ersten Arbeitstag der Monate März, Juni, September und Dezember; er gilt ab dem Tag danach (BWO-Merkblatt). Hast du bereits einen Anspruch, musst du keine Publikation abwarten – der nächste erreichbare Termin ist entscheidend. Sinkt der Satz später weiter, kannst du auf einen späteren Termin ein neues Begehren stellen. Den aktuellen Stand findest du auf der BWO-Seite.

Nach dem Versand: zwei 30-Tage-Fristen

Ab Empfang deines Begehrens hat der Vermieter 30 Tage Zeit zur Stellungnahme. Lehnt er ab oder gewährt er nur einen Teil, kannst du innert 30 Tagen ab Empfang dieser Antwort die Schlichtungsbehörde anrufen; schweigt er, beginnt deine Frist mit Ablauf seiner 30 Tage (Art. 270a Abs. 2 OR). Eine Erinnerung verlängert nichts. Alle Varianten mit Beispieldaten erklärt der Beitrag Mietzinssenkung abgelehnt.