Mietzinsreduktion bei Mängeln – deine Rechte
Wenn die Wohnung nicht mehr vollständig nutzbar ist – etwa wegen Heizungsausfall, anhaltendem Baulärm oder Schimmel – hast du Anspruch darauf, dass der Mietzins für die Dauer des Mangels herabgesetzt wird. Diese Herabsetzung verlangst du beim Vermieter; selbst kürzen solltest du die Miete nicht. Dieser Anspruch ist unabhängig von der Referenzzins-Senkung.
Zwei verschiedene Dinge
Die Mietzinsreduktion wegen Mängeln (vorübergehend, solange der Mangel besteht) ist etwas anderes als die Mietzinssenkung wegen des Referenzzinssatzes (dauerhafte Anpassung). Beide Ansprüche können nebeneinander bestehen.
Was gilt als Mangel?
Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht den vertraglich vorausgesetzten Zustand aufweist und der Gebrauch dadurch eingeschränkt ist. Man unterscheidet grob drei Stufen:
- Leichte Mängel: beeinträchtigen den Gebrauch nur unerheblich (z. B. ein klemmendes Fenster). Anspruch auf Beseitigung, in der Regel keine Herabsetzung.
- Mittlere Mängel: mindern den Gebrauchswert spürbar (z. B. defekte Heizung im Winter, anhaltender Baulärm, Feuchtigkeit). Anspruch auf Beseitigung und verhältnismässige Herabsetzung.
- Schwere Mängel: schliessen den vertragsgemässen Gebrauch weitgehend aus. Hier kommen Herabsetzung und unter Umständen die fristlose Kündigung in Betracht.
Wie hoch ist die Reduktion?
Der Mietzins wird für die Dauer des Mangels verhältnismässig herabgesetzt (Art. 259d OR) – und zwar ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Mangel Kenntnis erhalten hat, bis zur Behebung. Die Höhe richtet sich nach dem Verhältnis zwischen dem Minderwert und dem vollen Gebrauchswert. Je stärker die Beeinträchtigung, desto höher die Reduktion. Einen gesetzlichen Tarif gibt es nicht: Gerichtsfälle reichen von wenigen Prozent bis 100 % bei einer unbewohnbaren Wohnung. Beispiele mit Fundstellen und eine Lesehilfe findest du in der Tabelle zur Mietzinsreduktion bei Mängeln.
Deine Rechte bei Mängeln im Überblick
Die Mietzinsreduktion ist nur einer von mehreren Ansprüchen. Sie können nebeneinander bestehen, haben aber unterschiedliche Voraussetzungen (Art. 259a–259i OR):
Tabelle seitlich scrollen, um alle Spalten zu sehen →
| Anspruch | Grundlage | Voraussetzung | Wirkung |
|---|---|---|---|
| Beseitigung | Art. 259a, 259b OR | Mangel, den du weder zu verantworten noch selbst zu beheben hast | Vermieter muss den Mangel innert angemessener Frist beheben |
| Herabsetzung | Art. 259d OR | Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt oder vermindert; kein Verschulden des Vermieters nötig | Mietzins sinkt ab Kenntnis des Vermieters bis zur Behebung |
| Schadenersatz | Art. 259e OR | Du hast durch den Mangel einen Schaden erlitten | Vermieter haftet, ausser er beweist, dass ihn kein Verschulden trifft |
| Hinterlegung | Art. 259g, 259h OR | Schriftliche Frist zur Beseitigung, Androhung und Ankündigung der Hinterlegung | Mietzins gilt als bezahlt; innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses musst du an die Schlichtungsbehörde gelangen |
| Fristlose Kündigung | Art. 259b lit. a OR | Vermieter kennt den Mangel, behebt ihn nicht innert angemessener Frist, Gebrauch ausgeschlossen oder erheblich beeinträchtigt | Vertrag endet; nur nach Beratung erwägen |
Häufige Mängel im Detail
- Mietzinsreduktion wegen Baulärm – Lärmprotokoll, bekannte Baustellen und warum die Hinterlegung meist nicht passt.
- Mietzinsreduktion bei Heizungsausfall – Temperaturprotokoll, dringende Reparatur, keine gesetzliche Mindesttemperatur.
- Mietzinsreduktion bei Schimmel – umstrittene Ursachen, Dokumentation und fachgerechte Sanierung.
- Tabelle mit Gerichtsfällen – belegte Prozentsätze aus einer historischen Entscheidsammlung und ihre Grenzen.
- 1
Mangel sofort melden
Zeige den Mangel dem Vermieter unverzüglich schriftlich an (Mängelanzeige). Die Reduktion gilt ab Kenntnis des Vermieters.
- 2
Frist zur Behebung setzen
Fordere die Behebung innert angemessener Frist und dokumentiere den Mangel (Fotos, Datum, ggf. Messungen).
- 3
Herabsetzung verlangen
Verlange schriftlich die verhältnismässige Herabsetzung für die Dauer des Mangels.
- 4
Bei Untätigkeit: weitere Schritte
Reagiert der Vermieter nicht, kannst du die Herabsetzung bei der Schlichtungsbehörde geltend machen. Eine Hinterlegung setzt eine schriftliche Frist zur Beseitigung sowie eine schriftliche Androhung und Ankündigung voraus (Art. 259g OR). Bei Mängeln, die sich nicht beseitigen lassen, etwa Baulärm vom Nachbargrundstück, gilt sie als ungeeignet.
Mietzins nicht eigenmächtig kürzen
Kürze die Miete nicht einfach selbst – das kann als Zahlungsverzug gewertet werden. Verlange die Reduktion schriftlich und nutze, wenn nötig, die Hinterlegung oder die Schlichtungsbehörde.
Mängelanzeige – warum sie so wichtig ist
Die Reduktion läuft ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Mangel weiss. Das Gesetz stellt auf diese Kenntnis ab, nicht auf eine bestimmte Form: Erfährt der Vermieter anders vom Mangel, etwa weil er selbst renovieren lässt, zählt grundsätzlich dieser Zeitpunkt. Im Streitfall musst du die Kenntnis aber beweisen können. Eine frühe, schriftliche und datierte Mängelanzeige ist deshalb der sicherste Weg. Bewahre eine Kopie und den Versandnachweis auf.
Die Meldung ist ausserdem Pflicht: Wer Mängel, die er nicht selbst beheben muss, nicht meldet, haftet für den daraus entstehenden Schaden (Art. 257g OR). Kleine Reinigungen und Ausbesserungen, die zum gewöhnlichen Unterhalt gehören, musst du dagegen selbst erledigen (Art. 259 OR).
Ab wann gilt die Mietzinsreduktion bei einem Mangel?
Ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Mangel Kenntnis erhalten hat, bis zur Behebung. Massgebend ist die Kenntnis, nicht eine bestimmte Form der Meldung. Weil du diese Kenntnis beweisen musst, ist eine sofortige, schriftliche Mängelanzeige trotzdem entscheidend.
Darf ich die Miete eigenmächtig kürzen?
Nein. Verlange die Herabsetzung schriftlich. Eine eigenmächtige Kürzung kann als Zahlungsverzug gewertet werden. Bei Untätigkeit des Vermieters kommen Hinterlegung oder Schlichtungsbehörde infrage.
Wie hoch ist die Mietzinsreduktion?
Sie ist verhältnismässig zur Beeinträchtigung (Art. 259d OR) – von wenigen Prozent bei leichteren bis zu hohen Sätzen bei massiven Mängeln, für die Dauer des Mangels. Einen Tarif gibt es nicht, und die Sätze mehrerer Mängel werden nicht einfach addiert.
Ist die Mängel-Reduktion dasselbe wie die Mietzinssenkung wegen des Referenzzinssatzes?
Nein. Die Mängel-Reduktion ist vorübergehend und an den Mangel gebunden; die Referenzzins-Senkung ist eine dauerhafte Anpassung der Berechnungsgrundlage. Beide können nebeneinander geltend gemacht werden.
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