Heizung ausgefallen oder Wohnung zu kalt – was du jetzt tun kannst

Fällt die Heizung aus oder bleibt die Wohnung dauerhaft zu kalt, ist das ein Mangel, den der Vermieter rasch beheben muss. Melde ihn sofort, verlange eine dringende Reparatur und protokolliere die Temperaturen. Für die Dauer des Mangels kannst du eine verhältnismässige Mietzinsreduktion verlangen – ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter davon weiss (Art. 259d OR).

Kostenlose Arbeitshilfe: PDF herunterladen · Word-Datei (DOCX, bearbeitbar) herunterladen. Das leere Temperaturprotokoll kannst du ausdrucken oder in Word ausfüllen. Es hält Messwerte fest und garantiert keinen bestimmten Reduktionssatz.

Ab wann ist eine kalte Wohnung ein Mangel?

Der Vermieter muss die Wohnung in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand erhalten (Art. 256 OR). Eine Wohnung, die sich in der Heizperiode nicht angemessen warm halten lässt, erfüllt das nicht. Das gilt für den Totalausfall ebenso wie für eine Heizung, die zwar läuft, aber einzelne Räume nicht warm bekommt, oder für ausfallendes Warmwasser.

Zur Orientierung nennt der Mieterinnen- und Mieterverband 20 bis 21 Grad für Wohnräume als ausreichend und geht bei einer Abweichung von 3 bis 5 Grad von einem Mangel aus (MV, Miettipp Heizung); in einem anderen Beitrag spricht er von einem Mangel, wenn Wohnräume unter 19 Grad bleiben (MV, Kurz und bündig). Das sind Positionen eines Interessenverbands, keine Gesetzesvorschriften. Vermieterseite und Gerichte können im Einzelfall anders gewichten, etwa bei älteren Gebäuden oder abweichenden vertraglichen Abmachungen.

Sofort handeln: melden und dringende Reparatur verlangen

Du bist verpflichtet, Mängel zu melden, die du nicht selbst beheben musst; unterlässt du das, haftest du für den daraus entstehenden Schaden (Art. 257g OR). Bei einem Heizungsausfall im Winter geht es ausserdem um Folgeschäden wie eingefrorene Leitungen. Der Mieterverband empfiehlt, den Ausfall sofort zu melden und eine Reparatur innert kurzer Frist von zwei bis drei Tagen zu verlangen (MV).

• Zuerst telefonisch: Hauswart, Verwaltung oder deren Notfall- bzw. Pikettnummer anrufen. Notiere Datum, Uhrzeit und Gesprächspartner.
• Dann schriftlich bestätigen: am selben Tag per E-Mail, bei längerem Ausfall zusätzlich per Einschreiben. So ist der Zeitpunkt der Kenntnis belegt.
• Frist nennen: Bitte um Reparatur innert einer kurzen, angemessenen Frist und um Information, bis wann die Heizung wieder läuft.
• Selbst melden, auch wenn das ganze Haus betroffen ist: Verlass dich nicht darauf, dass Nachbarn schon gemeldet haben. Mit deiner eigenen Meldung ist der Zeitpunkt für deine Wohnung belegt.

Temperaturprotokoll: Vorlage zum Abschreiben

Der Mieterverband rät, die Raumtemperatur zwei- bis dreimal täglich zu protokollieren und das Thermometer zu fotografieren (MV). Miss immer in denselben Räumen, zu ähnlichen Zeiten und mit demselben Thermometer, möglichst in Raummitte und nicht direkt am Fenster oder am Heizkörper. So bleiben die Werte vergleichbar.

• Notiere auch Reparaturversuche und Termine, die abgesagt oder nicht eingehalten wurden.
• Halte fest, wenn Räume nicht nutzbar sind, zum Beispiel weil du im Wohnzimmer schläfst.
• Bewahre Belege für zusätzliche Kosten auf, etwa für ein Elektroöfeli. Der Mieterverband sieht solche Auslagen als Schaden, den du geltend machen kannst (MV); Grundlage ist Art. 259e OR, wonach der Vermieter haftet, sofern er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft.
• Die Aussentemperatur kannst du ergänzend notieren. Sie ist hilfreich, aber nicht nötig.

Was du nicht selbst tun solltest

Lass Heizung und Leitungen in Ruhe, wenn du nicht dazu berechtigt bist, und beauftrage nicht vorschnell selbst einen Handwerker. Das Gesetz erlaubt eine Behebung auf Kosten des Vermieters nur unter Voraussetzungen: Er muss den Mangel kennen und ihn nicht innert angemessener Frist beseitigt haben (Art. 259b OR). Ob eine solche Ersatzvornahme oder in schweren Fällen sogar eine fristlose Kündigung infrage kommt, solltest du vorher mit einer Beratungsstelle klären.

Wie hoch ist die Reduktion?

Es gibt keinen festen Prozentsatz. Entscheidend sind wie kalt, wie lange, welche Räume und ob zusätzlich das Warmwasser fehlt. Ältere Gerichtsentscheide geben eine Vorstellung der Bandbreite (Entscheidsammlung mietrecht.ch):

Auch bei kurzem Ausfall hängt eine allfällige Reduktion von Temperatur, Dauer, betroffenen Räumen und den konkreten Umständen ab. Sie betrifft nur den Zeitraum ab Kenntnis des Vermieters bis zur Behebung. Mehr Fälle und eine Lesehilfe findest du in der Tabelle zur Mietzinsreduktion bei Mängeln.

Reduktion wegen Mangel oder Senkung wegen Referenzzinssatz?

Beide Ansprüche können nebeneinander bestehen. Wie die Senkung wegen des Referenzzinssatzes funktioniert, erklärt der Beitrag Mietzinssenkung verlangen.