Mietzinsreduktion bei Mängeln – Tabelle mit Gerichtsfällen
Diese Tabelle zeigt, wie Gerichte in der Schweiz die Mietzinsreduktion bei Mängeln in konkreten Fällen bemessen haben – bei Heizungsproblemen, Feuchtigkeit und Wasser sowie Baulärm. Sie ist eine Orientierungshilfe aus einer historischen Entscheidsammlung, kein Tarif: Die Prozentsätze gelten nur für den jeweiligen Sachverhalt und lassen sich weder direkt übertragen noch addieren.
Du suchst die Senkung wegen Referenzzinssatz?
Diese Seite betrifft vorübergehende Reduktionen wegen Mängeln nach Art. 259d OR. Die Staffel für die dauerhafte Senkung wegen des Referenzzinssatzes findest du unter Mietzinssenkung berechnen.
Woher die Fälle stammen
Alle Fälle stammen aus der Übersicht «Mietzinsreduktion bei Mängeln – Beispiele aus der Gerichtspraxis zur Bemessung der Herabsetzung», die mietrecht.ch als PDF publiziert. Die Entscheide hat Rechtsanwalt Dr. Martin Züst gesammelt (vgl. «Kasuistik zur Mietzinsherabsetzung bei Mängeln», mietrechtspraxis/mp 2/04 S. 69 ff.). Der Mieterinnen- und Mieterverband verwendet eine ähnliche Liste in seinem Merkblatt.
- Sekundärquelle: Wir haben die Entscheide nicht im Originaltext geprüft, sondern geben die Angaben der Sammlung wieder. Die Fussnoten-Nummer (Fn.) führt dich zur jeweiligen Fundstelle im PDF.
- Historisch: Die Entscheide stammen überwiegend aus den Jahren 1975 bis 2005, einzelne sind deutlich älter. Neuere Praxis ist nicht enthalten.
- Regional gewichtet: Ein grosser Teil stammt aus Genf (Cour de justice «CJ GE», Tribunal des baux «TB GE»). Kantonale Gerichte können unterschiedlich urteilen.
- Zusammengefasst: Die Sachverhalte sind von uns sinngemäss verkürzt. Wir geben eine Auswahl von 12 Fällen wieder, nicht die ganze Tabelle.
Kein Tarif, keine Summe
Die Prozentsätze zeigen, was ein Gericht in einem Fall für angemessen hielt. Massgebend ist immer die Beeinträchtigung deines vertragsgemässen Gebrauchs (Art. 259d OR). Hast du mehrere Mängel, werden die Sätze nicht addiert, sondern die Beeinträchtigung wird gesamthaft beurteilt.
Heizung und Raumtemperatur
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| Entscheid | Umstände (zusammengefasst) | Herabsetzung | Hinweis / Quelle |
|---|---|---|---|
| Tribunale di Appello TI, 26.1.1995 (mp 1/1996 S. 26 ff.) | Wohnung mit mittleren Temperaturen von rund 16 °C | 20 % | Nur für die Wintermonate. Fn. 4 |
| Cour de justice GE, 21.12.2000 | Wohnung während drei Jahren nur 15–20 °C warm | 20 % | Nur für Oktober bis Mai. Fn. 5 |
| Kantonsgericht FR, zitiert in BGE 97 II 58 ff. | Ungenügende Beheizung, dazu Ausfall des Warmwassers und weitere Mängel | 50 % | Mehrere Mängel gesamthaft beurteilt. Fn. 8 |
| Cour de justice GE, 16.6.1986 | Haus wegen Heizungsausfall unbewohnbar | 100 % | Gebrauch vollständig ausgeschlossen. Fn. 9 |
Wichtig: Bei der Heizung wirkt der Mangel meist nur saisonal. Mehrere Gerichte haben den Satz deshalb nur für die Heizmonate zugesprochen. Wie du bei einer kalten Wohnung vorgehst, zeigt der Beitrag Mietzinsreduktion bei Heizungsausfall.
Feuchtigkeit und Wassereintritt
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| Entscheid | Umstände (zusammengefasst) | Herabsetzung | Hinweis / Quelle |
|---|---|---|---|
| Cour de justice GE, 21.2.1983 | Nach Wassereintritt fleckige Zimmerdecken und abgelöste Tapeten | 10 % | Keine weitere Nutzungseinschränkung beschrieben. Fn. 12 |
| Bezirksgerichtspräsident Rorschach (mp 1988 S. 106 ff.) | Übermässige Feuchtigkeit in einem Raum einer 3½-Zimmer-Wohnung, Möbel verrotten | 22 % | Ein Raum betroffen. Fn. 18 |
| Tribunal cantonal VS, 29.4.1987 | Dauernde Feuchtigkeit wegen schlechter Wärmedämmung: Flecken, Geruch, abblätternde Farbe, Wasser im Keller, höhere Heizkosten | 30 % | Die höheren Heizkosten flossen mit rund 3,3 % des Mietzinses ein. Fn. 23 |
| Cour de justice GE, 12.3.1984 | Wasserschäden in 1½ von 3 Zimmern (Parkett und unterer Wandbereich) | 42 % | Rund die Hälfte der Zimmer betroffen. Fn. 28 |
Schimmel ist in der Sammlung nicht als eigene Kategorie aufgeführt. Wie du bei Schimmel vorgehst und warum die Ursache oft umstritten ist, erklärt der Beitrag Mietzinsreduktion bei Schimmel.
Baulärm und Renovation
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| Entscheid | Umstände (zusammengefasst) | Herabsetzung | Hinweis / Quelle |
|---|---|---|---|
| Cour de justice GE, 4.10.1999 | Fassadenrenovation, Liftbau und weitere schwere Arbeiten: Lärm, Staub, Gerüst, Stromunterbruch, Balkon entzogen | 10 % | Renovation im eigenen Haus. Fn. 81 |
| Bundesgericht, 23.4.2003 (MRA 5/2003 S. 174 ff.) | Renovation im Miet- und im Nachbarhaus; die Mieter wussten bei Vertragsabschluss davon | 10–15 % | Kein gültiger Verzicht auf die Herabsetzung. Fn. 83 |
| Mietgericht Zürich, 10.11.1999 (MRA 2/2000 S. 279 ff.) | Grossbaustelle 40–50 m entfernt, Bauzeit 2½ Jahre, massive Lärm- und Vibrationsphasen | 16 % | Zustimmend besprochen von Hans Bättig (MRA 2/2000 S. 289 ff.). Fn. 100 |
| Cour de justice GE, 20.5.1996 | Mindestens 4 von 5 Zimmern während 2 Jahren durch Baulärm eines öffentlichen Bauwerks gestört | 25 % | Fast die ganze Wohnung betroffen. Fn. 104 |
Wie du Baulärm belegst und warum eine Hinterlegung dort meist nicht passt, steht im Beitrag Mietzinsreduktion wegen Baulärm.
So liest du die Tabelle richtig
- Mehrere Mängel sind keine Summe. In einem Genfer Fall kamen Wassereinbruch, ungenügende Wasserversorgung, Heizungsausfall, defekter Kochherd und Kühlschrank, Liftpanne und Risse im Mauerwerk zusammen – zugesprochen wurden gesamthaft 10 % (CJ GE, 12.3.2001, Fn. 51).
- Dauer und Saison zählen. Viele Sätze gelten nur für einen Teil des Jahres oder eine bestimmte Bauphase. Die Sammlung hält ausdrücklich fest, dass saisonal genutzte Einrichtungen auch nur saisonal zu berücksichtigen sind (Kriterium 9).
- Der Vertrag ist der Massstab. Technische oder behördliche Grenzwerte ersetzen die rechtliche Beurteilung nicht (Kriterium 2). Persönliche Umstände wie Homeoffice zählen nur, wenn sie Eingang in den Vertrag gefunden haben (Kriterium 8).
- Teilweise umstrittene Begründungen. In einem Genfer Baulärm-Fall wurde ein tieferer Satz gewährt, weil die Mietpartei Teilzeit arbeitete und nicht ganztags zu Hause war (CJ GE, 12.11.2001, Fn. 86). Die Kriterien am Ende der Sammlung halten solche persönlichen Umstände ohne vertragliche Grundlage für unerheblich.
- Bezugsgrösse prüfen. Die Sammlung spricht von Prozent «des Mietzinses», präzisiert aber nicht immer, ob netto oder brutto gerechnet wurde.
- Ab Kenntnis, bis zur Behebung. Unabhängig vom Satz gilt die Reduktion erst ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Mangel erfahren hat, und nur bis zur Behebung (Art. 259d OR).
Wie du die Fälle für deine Situation nutzt
- Beschreibe deinen Mangel konkret: Welche Räume, wie stark, wie lange, zu welchen Zeiten?
- Suche Fälle mit ähnlicher Art und ähnlichem Ausmass. Ein ähnliches Stichwort allein reicht nicht.
- Schätze den Anteil der Wohnung, der betroffen ist, und die Dauer. Eine Beeinträchtigung in einem von vier Zimmern wiegt anders als in der ganzen Wohnung.
- Verlange die Reduktion schriftlich und begründe sie mit deiner Dokumentation. Vergleichsfälle können die Begründung stützen, ersetzen sie aber nicht.
- Kommt keine Einigung zustande, entscheidet nicht die Tabelle, sondern die Schlichtungsbehörde oder ein Gericht.
Gibt es in der Schweiz eine offizielle Tabelle für die Mietzinsreduktion bei Mängeln?
Nein. Das Gesetz sieht nur eine «entsprechende» Herabsetzung vor (Art. 259d OR). Tabellen wie diese sind Sammlungen von Einzelfällen, die als Orientierung dienen.
Darf ich die Prozentsätze mehrerer Mängel zusammenzählen?
Nein. Gerichte beurteilen die gesamte Beeinträchtigung. Ein Genfer Gericht sprach für eine ganze Reihe von Störungen gesamthaft 10 % zu – deutlich weniger als die Summe einzelner Werte.
Wie aktuell sind diese Gerichtsfälle?
Die Entscheide stammen überwiegend aus den Jahren 1975 bis 2005, einzelne sind älter. Sie zeigen Grössenordnungen, die heutige Praxis kann im Einzelfall abweichen.
Gilt der Prozentsatz für das ganze Jahr?
Nicht zwingend. Bei Heizungsmängeln haben Gerichte oft nur für die Wintermonate reduziert, bei Baulärm nur für bestimmte Bauphasen.
Kann ich meinen Mietzins gestützt auf die Tabelle selbst kürzen?
Nein. Verlange die Herabsetzung schriftlich beim Vermieter. Eine eigenmächtige Kürzung kann zu Zahlungsrückstand und Kündigung führen (Art. 257d OR).
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