Schimmel in der Mietwohnung – melden, belegen, Reduktion verlangen

Schimmel in der Mietwohnung gilt rechtlich als Mangel (Mieterverband). Umstritten ist oft nur die Ursache: Liegt es am Gebäude oder am Lüften und Heizen? Melde den Befall sofort schriftlich, dokumentiere ihn und das Raumklima, und lass grössere Flächen fachgerecht abklären statt selbst zu sanieren. Eine Mietzinsreduktion ist möglich, ihre Höhe hängt vom Einzelfall ab.

Gebäude oder Verhalten: warum die Ursache oft umstritten ist

Schimmel wächst nicht ohne Feuchtigkeit. Die Frage ist, woher sie kommt. Das BAG nennt als häufige Ursache schlecht gedämmte Aussenwände, die in der kalten Jahreszeit auskühlen. Beim Duschen und Kochen entsteht zudem Feuchtigkeit, die entweichen muss – wobei es laut BAG nicht immer am Lüften liegt: Auch defekte Abluftanlagen, sehr kleine Fenster oder reine Kippfenster können eine ausreichende Lüftung verhindern. Seltener dringt Wasser von aussen ein, etwa durch Risse, defekte Dächer oder Rohrleckagen.

Die Aufteilung stützt sich auf die Beispiele von BAG und Mieterverband. Oft wirken mehrere Faktoren zusammen: Eine schlecht gedämmte Wand wird bei tiefer Raumtemperatur noch kritischer.

Wer muss was beweisen?

Rechte wegen eines Mangels hast du nur, wenn du ihn nicht selbst zu verantworten hast (Art. 259a OR). Der Mieterverband vertritt die Auffassung, dass der Vermieter nachweisen müsste, dass du den Schimmel allein oder überwiegend verursacht hast, und dass dieser Nachweis in der Praxis schwierig ist (MV). Vermieter sehen das oft anders. Verlass dich deshalb nicht auf Beweisregeln, sondern sorge dafür, dass dein eigenes Verhalten gut dokumentiert ist.

Sofort melden – auch bei kleinem Befall

Du musst Mängel melden, die du nicht selbst beheben musst; sonst haftest du für den Schaden, der dem Vermieter daraus entsteht (Art. 257g OR). Das BAG empfiehlt, den Schaden zu beschreiben oder zu fotografieren und den Brief eingeschrieben zu schicken; für die weitere Abklärung ist der Vermieter zuständig (BAG-Broschüre). Auch deutlicher Schimmelgeruch ohne sichtbaren Befall ist laut BAG ein Hinweis auf versteckten Schimmel und sollte gemeldet werden.

Dokumentation: Befall und Raumklima festhalten

Weil die Ursache oft strittig ist, zählt nicht nur der Befall, sondern auch dein Raumklima. Ein günstiges Hygrometer zeigt die Luftfeuchtigkeit. Das BAG empfiehlt als Faustregel während der Heizperiode 30 bis 50 % relative Luftfeuchtigkeit, an sehr kalten Tagen nicht über 40 %, und mindestens dreimal täglich 5 bis 10 Minuten Querlüften (BAG-Broschüre).

• Fotografiere immer aus derselben Perspektive und mit einem Massstab im Bild, so wird die Entwicklung sichtbar.
• Notiere, was du gegen Feuchtigkeit tust. Das ist dein wichtigster Beleg, falls dir falsches Lüften vorgeworfen wird.
• Beschädigte Möbel, Kleider oder Matratzen fotografieren und aufbewahren, bis klar ist, wer dafür aufkommt.

Nicht unkontrolliert selbst sanieren

Das BAG unterscheidet nach Ausmass (BAG-Broschüre). Nur oberflächliche Spuren bis etwa 10 × 10 cm an einer Stelle in einem Raum kann man mit Wasser und Haushaltreiniger selbst entfernen – melden solltest du auch sie. Bei grösserem Befall ist der Vermieter für eine fachgerechte Sanierung zuständig; ab rund 0,5 m² vereinzeltem Bewuchs, bei dichtem Bewuchs über 10 × 10 cm oder Befall an mehreren Stellen empfiehlt das BAG eine Abklärung durch Fachleute für Bauschäden und Bauphysik und rät von einer Eigensanierung ab.

• Nicht überstreichen: Anti-Schimmel-Farbe ersetzt laut BAG keine Sanierung – und sie verdeckt, was die Fachperson sehen muss.
• Keine Entfeuchter vor der Entfernung: Das BAG rät, Entfeuchtungsgeräte nicht vor der Schimmelbeseitigung in Betrieb zu nehmen.
• Stark befallene Räume schliessen: Das BAG empfiehlt, solche Räume vorsichtshalber nicht zu benutzen, besonders Schlaf- und Kinderzimmer.
• Sanierung koordinieren: Stimme Termine und Umfang mit dem Vermieter ab. Arbeiten zur Mängelbeseitigung musst du dulden (Art. 257h OR).

Fachliche Abklärung statt Streit um Vermutungen

Wird über die Ursache gestritten, sollte eine Fachperson für Bauschäden und Bauphysik das Ausmass und die Ursache klären – das BAG sieht diesen Auftrag beim Vermieter. Raumluftmessungen sind laut BAG bei sichtbarem Schimmel in der Regel unnötig; Messungen flüchtiger mikrobieller Stoffe (MVOC) hält es für unzuverlässig. Einigt ihr euch auch danach nicht, bleibt die kostenlose Schlichtungsbehörde. Beratung bieten Mieter- und Hauseigentümerverbände für ihre Mitglieder an.

Mietzinsreduktion: verhältnismässig, nicht nach Tarif

Der Mietzins wird «entsprechend» der Beeinträchtigung herabgesetzt – ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung (Art. 259d OR). Massgebend sind etwa Fläche und Lage des Befalls, ob Räume nicht mehr genutzt werden können, Geruch und Dauer. Einen festen Prozentsatz gibt es nicht.

• Der Mieterverband hält bei mittlerem Schimmelbefall 10 bis 20 % des Nettomietzinses für angemessen (MV). Das ist die Einschätzung eines Interessenverbands.
• In einer vom Verband publizierten Entscheidliste ist für leichten Schimmelbefall in einem als Kinderzimmer genutzten Raum einer 4½-Zimmer-Wohnung eine Reduktion von 10 % aufgeführt (MV-Merkblatt).
• Ältere Feuchtigkeitsfälle reichen von 22 % (ein Raum, Möbel verrotten) bis 30 % (dauernde Feuchtigkeit wegen schlechter Dämmung) (Entscheidsammlung mietrecht.ch).

Ist ein Teil der Ursache dir zuzurechnen, kann das die Reduktion schmälern oder ausschliessen. Einordnung und Grenzen solcher Vergleichswerte erklärt die Tabelle zur Mietzinsreduktion bei Mängeln.