Wie wir rechnen – transparente Methodik
Diese Seite erklärt transparent, wie der Mietzinsrechner von Mietzinssenker.ch rechnet: welche Formel angewendet wird, auf welchen Rechtsgrundlagen sie beruht, welche Quellen wir verwenden und wo die Grenzen des Rechners liegen. Diese Seite ist keine Werbung, sondern eine Methodik-Dokumentation.
Die Senkungsstaffel: Grundformel
Grundlage ist die relative Methode: Wir vergleichen den Referenzzinssatz, auf dem dein zuletzt festgesetzter Mietzins beruht, mit dem aktuell gültigen Referenzzinssatz. Für jeden Schritt von 0,25 Prozentpunkten Senkung ergibt sich ein Reduktionsanspruch von 2,91 % der Nettomiete. Bei mehreren Schritten kumulieren sich die Sätze gemäss der offiziellen Überwälzungssätze (VMWG / BWO):
| Schritte (à 0,25 Prozentpunkte) | Kumulierter Senkungsanspruch |
|---|---|
| 1 Schritt | 2,91 % |
| 2 Schritte | 5,66 % |
| 3 Schritte | 8,26 % |
| 4 Schritte | 10,71 % |
Relative vs. absolute Methode
Unser Rechner verwendet die relative Methode: Er betrachtet die Veränderung seit der letzten Mietzinsfestsetzung – insbesondere die Senkung des Referenzzinssatzes. Das ist die im Mietrecht übliche Methode für Senkungsbegehren. Die absolute Methode (Prüfung, ob ein Mietzins an sich missbräuchlich ist, z. B. bei übersetzter Rendite) wird vom Rechner nicht angewendet; sie ist eher bei der Anfechtung eines Anfangsmietzinses relevant.
Verrechnung mit Teuerung und Kostensteigerungen
Der berechnete Wert ist der Brutto-Senkungsanspruch. Rechtlich darf der Vermieter dagegen bestimmte Positionen gegenrechnen (Art. 269a OR, VMWG Art. 13):
- Teuerung: bis maximal 40 % der Erhöhung des Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) seit der letzten Mietzinsfestsetzung.
- Allgemeine Kostensteigerungen: z. B. gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten.
- Wertvermehrende Investitionen: etwa energetische Sanierungen, die einen Erhöhungsanteil rechtfertigen können.
Der Rechner zeigt den Brutto-Wert
Unser Mietzinsrechner berechnet den Brutto-Senkungsanspruch nach der offiziellen Staffel. Die individuelle Verrechnung mit Teuerung und Kostensteigerungen im konkreten Mietverhältnis kann den tatsächlichen Netto-Anspruch reduzieren – in Ausnahmefällen sogar auf null oder darüber hinaus zugunsten einer Erhöhung. Details dazu im Beitrag Mietzinssenkung berechnen.
Rechtsgrundlagen
| Bestimmung | Inhalt |
|---|---|
| OR Art. 269d | Formvorschriften und Ankündigung von Mietzinserhöhungen mit amtlichem Formular. |
| OR Art. 270a | Herabsetzungsbegehren des Mieters bei gesunkenem Referenzzinssatz. |
| VMWG Art. 12a | Rundung des Referenzzinssatzes auf das nächste Viertelprozent. |
| VMWG Art. 13 | Berücksichtigung von Kostensteigerungen und Teuerung bei der Mietzinsgestaltung. |
Unsere Quellen
Primärquelle für den aktuellen und historischen Referenzzinssatz ist das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO), die für die Publikation des Referenzzinssatzes zuständige Bundesbehörde. Rechtliche Grundlagen stammen direkt aus dem Obligationenrecht (OR) und der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), veröffentlicht auf Fedlex. Wir übernehmen keine Werte aus Drittquellen ohne Abgleich mit diesen Primärquellen.
Grenzen des Rechners
Der Rechner ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Er berechnet den Brutto-Senkungsanspruch nach der offiziellen Staffel, kann aber nicht alle Besonderheiten deines konkreten Mietverhältnisses berücksichtigen – etwa Index- oder Staffelmietverträge, Geschäftsmieten, bereits laufende Verfahren oder individuell vereinbarte Sonderregelungen. Bei komplexen Fällen empfehlen wir, fachliche Unterstützung beizuziehen.
Keine Rechtsberatung
Diese Seite und der Rechner sind allgemeine Hilfestellungen und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.
Wie berechnet der Mietzinsrechner den Senkungsanspruch?
Er zählt die 0,25-Prozentpunkt-Schritte zwischen dem Referenzzinssatz deiner letzten Mietzinsfestsetzung und dem aktuellen Satz und wendet darauf die offizielle Senkungsstaffel an (2,91 % pro Schritt, kumuliert höher bei mehreren Schritten).
Berücksichtigt der Rechner Teuerung und Kostensteigerungen?
Der Rechner zeigt den Brutto-Senkungsanspruch. Teuerung (bis 40 % des LIK) und Kostensteigerungen, die der Vermieter gegenrechnen darf, sind individuell zu prüfen und im Ergebnis nicht automatisch abgezogen.
Welche Quelle verwendet ihr für den Referenzzinssatz?
Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO), die offizielle Publikationsstelle für den hypothekarischen Referenzzinssatz in der Schweiz.
Ist das Ergebnis rechtsverbindlich?
Nein. Der Rechner liefert eine Orientierungsgrösse nach der offiziellen Methode, ersetzt aber keine individuelle Rechtsberatung.
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