Zulässige und unzulässige Nebenkosten – die vollständige Liste
Nicht jede Position auf deiner Nebenkostenabrechnung ist zulässig. Dieser Beitrag listet systematisch auf, welche Nebenkosten in der Schweiz überhaupt verrechnet werden dürfen und welche nicht, und zeigt, was du bei unzulässigen Positionen unternehmen kannst.
Grundprinzip: Nur was vereinbart ist, gilt (Art. 257a/257b OR)
Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen des Vermieters oder Dritter im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache (Art. 257a OR). Sie sind nur dann zusätzlich zum Nettomietzins geschuldet, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich und einzeln als separate Nebenkosten vereinbart wurden (Art. 257a Abs. 2 OR). Zudem gilt: Verrechnet werden dürfen nur die effektiven, tatsächlichen Aufwendungen (Art. 257b OR) – keine Pauschale ohne Grundlage im Vertrag.
Nicht vereinbart = im Mietzins enthalten
Was im Mietvertrag nicht ausdrücklich als Nebenkosten ausgeschieden wurde, gilt als bereits im Nettomietzins enthalten. Der Vermieter darf solche Kosten nicht nachträglich separat verrechnen.
Zulässige Nebenkosten
| Position | Erläuterung |
|---|---|
| Heizung | Brennstoffe/Energie, Betrieb, Wartung und Reinigung der Heizanlage. |
| Warmwasser | Energie- und Betriebskosten für die Warmwasseraufbereitung. |
| Hauswartung | Lohnkosten für Reinigung, Umgebungspflege und Betreuung der Liegenschaft, soweit vertraglich als Nebenkosten ausgeschieden. |
| Allgemeinstrom | Strom für Treppenhaus, Aussenbeleuchtung, Waschküche und andere Gemeinschaftsräume. |
| Kehricht / Abfall | Gebühren für Kehrichtentsorgung und Recycling gemäss kommunaler Regelung. |
| Lift-Service | Wartungsverträge, Service und Betriebsstrom für den Aufzug. |
| Wasser / Abwasser | Frisch- und Abwassergebühren, sofern separat erfasst und vereinbart. |
| Verwaltungspauschale für die Nebenkostenabrechnung | Nur, wenn im Mietvertrag ausdrücklich als eigene Nebenkosten-Position vereinbart – nicht die allgemeine Liegenschaftsverwaltung. |
Unzulässige Nebenkosten
| Position | Warum unzulässig |
|---|---|
| Reparaturen und Unterhalt | Instandhaltung, Reparaturen und Ersatz von Anlagen sind Sache des Eigentümers und durch den Nettomietzins abgegolten – nicht überwälzbar. |
| Allgemeine Verwaltungskosten | Die laufende Verwaltung der Liegenschaft (Buchhaltung, Mietvertragsverwaltung) ist im Nettomietzins enthalten, sofern nicht ausdrücklich als eigene Nebenkosten-Position vereinbart. |
| Gebäudeversicherung | Versicherungsprämien für das Gebäude sind Eigentümerkosten und grundsätzlich nicht überwälzbar. |
| Liegenschaftssteuern | Steuern des Eigentümers auf der Liegenschaft gehören nicht zu den Nebenkosten. |
| Hypothekarzinsen | Die Finanzierungskosten des Vermieters sind bereits Bestandteil der Mietzinskalkulation, nicht separat verrechenbar. |
| Amortisation von Anlagen | Wertverzehr und Abschreibungen sind Investitionskosten des Eigentümers. |
Häufiger Streitpunkt: Verwaltungskosten
Verwaltungskosten sind der häufigste Grenzfall: Eine pauschale Verwaltungsgebühr für die Nebenkostenabrechnung selbst kann zulässig sein, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurde. Die allgemeine Liegenschaftsverwaltung dagegen ist bereits durch den Nettomietzins abgegolten und darf nicht zusätzlich verrechnet werden.
Was tun bei unzulässigen Positionen?
- 1
Vertrag und Abrechnung abgleichen
Prüfe, welche Nebenkosten im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sind, und vergleiche sie mit den abgerechneten Positionen.
- 2
Belegeinsicht verlangen
Verlange schriftlich Einsicht in die Originalbelege (Art. 257b Abs. 2 OR), um unklare oder auffällige Positionen zu prüfen.
- 3
Schriftlich beanstanden
Reklamiere unzulässige Positionen schriftlich und fordere die Korrektur der Abrechnung.
- 4
Bei Uneinigkeit: Schlichtungsbehörde
Reagiert der Vermieter nicht innert rund 30 Tagen oder bleibt uneinig, kannst du die Schlichtungsbehörde in Mietsachen deines Kantons anrufen – das Verfahren ist grundsätzlich kostenlos.
Welche Nebenkosten sind in der Schweiz zulässig?
Zulässig sind die tatsächlichen Aufwendungen für Leistungen im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache, die im Mietvertrag ausdrücklich als Nebenkosten vereinbart wurden – typischerweise Heizung, Warmwasser, Hauswartung, Allgemeinstrom, Kehricht und Lift-Service.
Welche Nebenkosten sind unzulässig?
Unzulässig sind insbesondere Reparatur- und Unterhaltskosten, allgemeine Verwaltungskosten (sofern nicht ausdrücklich vereinbart), Gebäudeversicherung, Liegenschaftssteuern und Hypothekarzinsen des Vermieters.
Darf der Vermieter Verwaltungskosten über die Nebenkosten abrechnen?
Nur, wenn eine Verwaltungspauschale für die Nebenkostenabrechnung ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Die allgemeine Liegenschaftsverwaltung ist bereits im Nettomietzins enthalten.
Was kann ich tun, wenn unzulässige Nebenkosten abgerechnet wurden?
Verlange Belegeinsicht, beanstande die Position schriftlich und fordere die Korrektur. Bleibt der Vermieter untätig, kannst du die Schlichtungsbehörde in Mietsachen anrufen.
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